購入物件の構造を考える
カテゴリ： 収益物件
購入物件の構造について、事前に検討することも大切です。
構造は大きく分けて３つあります。RC造、S造、木造の3種類です。
それぞれ建築コストの大小、耐用年数の長短があります。
当然建築コストの高い物件であればあるほど耐用年数が長く、
建物の資産価値も大きく、長く保てるという傾向があります。
RC造であれば耐用年数は47年、S造は35年、木造は22年です。
この耐用年数を過ぎると基本的には建物の資産価値がゼロになってしまいます。
そのため、例えば築20年の物件があったとして、その構造がRC造なのか、
S造なのか、木造なのかで大きな違いが生じます。
築20年の物件であれば、残り27年の資産価値があり、まだ半分より少ない経過年数です。
S造であれば残り15年で、全体の半分より多いくらいの年数が経過したということになります。
そして…木造の場合には残りの耐用年数がたった2年間となり、
建物の資産価値はほとんどないという扱いになってしまいます。
投資物件を考えるにあたって、この耐用年数にこだわるのは、
金融機関の物件評価と密接に関わってくるからです。
金融機関は投資物件に融資をするか否か、
またいくらまでは融資をできるのかを検討する際に物件の資産価値を見ますが、
耐用年数をオーバーしている物件への融資はしてくれないことが多いです。
また、耐用年数がオーバーしていないとしても、
その年数をオーバーして融資してくれることが少ないため、
構造がしっかりしているかどうか、現況がどうなっているかという事実より、
どんな構造の物件で耐用年数が何年残っているかが
銀行融資を受ける上で重要とされているようです。
また、融資を受ける面以外でも、建築コストにお金が掛かっている以上、修繕が生じた場合にもRC造、S造、木造の順に費用がかかってしまいます。